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▼安くて、長く住める家
建てる方法はあるのか パート3 2002/01/09
あけましておめでとうございます。
皆さん、間違いのない家づくりは順調ですか？
さて、今回のテーマは「メーカーの家、費用の内訳の裏話」でしたね。今回は、皆さんの意見が結論に影響しますので、一緒に考えていきましょう。
まず、こちらを見てください！
大手ハウスメーカー（左）と地元工務店（右）が、まったく同じような家を建てた場合の、施工にかかる費用の内訳の比較イメージです。
皆さんは、どのように考えますか？
普段は、反ハウスメーカーのkamですが、今回は平等にこの二つを比較してみようと思います。費用以外のことも一部書きますね。
○は良いところ、×は悪いところ
ハウスメーカー
○ 工法や建材を自社で開発しているため、そこでないと手に入らない仕組みがあり、工務店には真似できない差別化を図っている。
○ 材料費は、規格に合った商品をまとめ買いしているので、安い。
○ 規格された工法で建てるために施工期間が短く、施工費も安い。
○ 全国規模の広告展開で、親しみがあり安心できる。住宅展示場などで実際の家を見学できるのでわかりやすい。また、資料やカタログなどがそろっている。
× 工務店にない部分のメリットは、最初から費用として見積りの一部に見えない形で入っている。（例：住宅展示場の維持費などは、契約した人が後の人の人のために出費している。）
× 現場監督はマニュアルに従って管理するのだが、実際は人によって出来上り方がまちまちになる。20代の監督もいるし、40代の監督もいる。
× 建材やデザインなどの進歩が早すぎるので、10年以上過去の施工例を実物で見せない。
× 工事は地元工務店に外注するため、アフターフォローなどが複雑。
地元工務店・建築会社（建売や建築条件付物件を扱うところは除く）
○ 莫大な広告費を契約した人が負担することがないので、その分を材料や技術の費用にまわせる。
○ 広告より地元での評判が一番営業につながるので、アフターフォローの面倒見が良い。
○ 会社規模が小さいので、担当する現場監督も数人にしぼられる。その結果、その会社で施工される住宅の品質にバラツキがない。
○ 施主の希望を良く受け入れ、施工中の対応も良い。
× 自社をアピールする方法が下手で、どんな家が建つのかが解りづらい。ほとんどの工務店はモデルハウスを持たない。
× 建材などは、発注量が少ないのでいくぶん高い。
× 基本的に1から設計するので設計費がかかり、また、プランづくりでは時間がかかる。
さあ、本題はここからです。
上の内容を皆さんも平等に見て、どのように感じますか。今回は、皆さんのご意見を途中に聞いて、結論に結びつけようと思います。好き勝手に、ハウスメーカーと工務店の良し悪し意見を次の掲示板に書いてくださいね。
書込み例）ハウスメーカーは、工務店よりはいろいろ最先端の技術があるんじゃないの？ などなど...。
イイと思っているものが実はよくなかったりするのです、裏話では。ちなみにkamは24時間換気システムには猛反対だったりします(^o^)。
家つくりで後悔しない建て方は、「知らないことをそのままにしないこと」なのです。知っていて妥協するのと、知らなくて低いグレードのモノにするのでは、あとあとのストレスに影響しますからネ。
結論は、皆さんの意見への回答もまとめて、来週に行ないます。
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建てる方法はあるのか パート2 2001/12/22
坪単価 本当の話し
今回のテーマを素直に理解していただくと、坪単価の1〜3％が安くなってしまう、または安心して家づくりを施工会社に任せられるといったお話しです。どちらにしても、「絶対に損をしない方法」なんです。
まず、最初にあたり前のことを。家づくりを始めると皆さんは「お客樣」で、売る側は「工務店や建築会社、ハウスメーカー」ということになります。コレはいいですよね。そして、別の言い方をすると皆さんは「家づくりの素人さん」で、売る側は「家づくりのプロ」になります。コレはしかたないですが、事実です。そして、アナタが知っていることは、プロはすべて知っていますが、プロの知っていることや提案すること、見積りの内容などのすべてをアナタは解らない、ってことです。
もし、このことが家電のお話しだとすると、例えば、買いたいテレビがＰ社の28インチワイドテレビの型番「TV28W」だったとします。量販店のＡ店でも町の電気屋さんのＢ店でも結局は、「TV28W」というモノが変えればいいのだから、単純に安いモノが欲しければ買いたければ、見積りの比較をすれば良い。
「そんなことは、いちいち言われなくてもわかるぞ〜。さては家のことを言おうとしてるな。家は形のないものを見積もるから難しいんじゃ！ ２社あってもどっちがイイかなんて建ててみなけりゃワカンナイにきまってる。」そういうお怒りが飛んできそうです（笑）。
おっしゃる通り！
確かにそうです。では、２社から絞った最後の１社の見積りはホントに正しい見積りなんでしょうか？
実は、コレを判断するのが一番難しいのです。
今回のテーマは、安く良い家を建てることですね。では、問題をきっちりと見据えましょう。
問題
1.施工会社は、価格だけでなく、内容も比較して選ぶにはどうするか。
2.選んだ会社の見積りの正当さを確認するにはどうするか。
さて、どこから答えを出しましょうか。
皆さんの泣き所は、見積りをもらっても大体のことまでしか解らないってことです。
ここでまた例え話です。
■設定
アナタは、とっても人が良く、わからないことは信頼したプロにすべて任せたいという、器の大きい方です。住宅の予算は2,500万です。家づくりのことは展示場のイベントや雑誌などで、ある程度は具体的に考えられるようになりました。これから、2社に見積りを出してもらうところです。
すると、良い工務店さん【Ａ社】は、考えました。
「あのお客さんは、俺達に任せてくれると言った。なるべく希望通りの家を2,500万の範囲で建ててみよう」
「よし、もろもろ含めて2420万だ」
一方、悪い施工会社【Ｂ社】では
「あのお客さんは、こっちにすべてお任せのカモだ。見えるところさえキレイに建てておけばいいだろう」
「儲けを多目にとっても2300万でできるぞ」
このお話しは例ですが、実際には結構耳にする内容です。人がいいというのも時として、困ったことになります。結局、人当たりのいいＢ社の営業マンに施工を任せることになったのでした。
そこで、先程の問題の解答です。
目には目を、プロにはプロを。
実際、ハウジング・ナビでも例に出てきたＡ社・Ｂ社の見積り比較をして、Ｂ社が高いことを指摘した結果、坪3〜7万円安くなったケースがあります。見積りを見せるのは、当社でなくても構いません。施工する会社の息がかかっていない中立な立場の設計事務書などのプロに見せることが大切なのです。実は、当社のケースには続きがあって、Ｂ社より良心的だと思ったＡ社も見積りの内容を平均よりちょっと高かったので、一言口添えした結果坪1〜2万円安くなったのです。この平均的ってところがミソです。プロには現状で、コレぐらいの家を建てるとこの程度の見積りになるという情報が入っていますので、見ぬくことができるのです。ちょっと一般的ではないのですが、ある大学教授の先生の家では、坪110万だったのに、一言で坪98万になってしまったこともあります。
問題の1と2の答えになっているでしょうか。熱く語りすぎてしまいました。結局、騙されないための防衛策は、あるにこしたことはないのです。仮にどちらかの建築士の方に見ていただいて、その見積もりが妥当だったとします。もし、見ていただく費用が10万円だとしても、悪徳業者に引っかかった場合の損害数百万よりは助かると思いますよ。
最後に、価格に敏感になりすぎるのにもお気を付けください。本当に良い施工会社に出会えても、すべての打合せで、金・金・金を連発したのでは、建てる側のヤル気をそぐとことにもなります。ココ一番のときに、ピシッとした価格に対する意見を言った方がプロは仕事に専念できますから。
パート3では、「メーカーの家、費用の内訳の裏話」をしていきます。今話題のローコスト住宅は、ちゃんとした理由があって安くなり、その理由のところ以外が地元工務店より高いんです。詳しくは新年にお会いしましょう。
お知らせ：今年末のメルマガは、インスペクターの重松先生のお話しです。いつも笑顔で辛口トークをしてくれる先生ですが、どんなことを教えてくれるのでしょうか。聞きたいような、恐いような….。
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建てる方法はあるのか パート1 2001/12/10
まず！
日本で主流の住宅を再検討してみましょう。
一般の注文住宅について、平均的な施主さんは次のようにお考えでなはいでしょうか。
●住宅の寿命は、３０年（コレぐらいは普通、もつでしょ）
●坪４０万くらいから、安いに越したことはない（安すぎるは不安だけど、今は安くなったし）
●高気密・高断熱がいい（冷暖房代が安く済むから）
●大きな住宅会社に頼もう（小さなところは、知らないし怪しい）
上記の他にも、家づくりで最初に考える要素はいろいろありますが、ハウジングナビにいらっしゃるお客様との最初の話題は、だいたいこんな感じです。しかし！！この４つの中で、私が『その考えは間違ってないです』と言えるのは、「高気密・高断熱がいい」ってところだけです。このお話しは、ちょっと重要な問題なので連載したいと思います。
最初に、断わらせてください。(^.^)
途中、何度かお話しが横道にそれてしまい、これを読む読者の中には「もったいぶらずに早く安い家の建て方、教えろ〜！」と、思う方が出てくるでしょう。まぁ、待ってください。私が、皆さんに伝えたいのは、安くはもちろんですが、「長く住める家」であることが大前提なのです。すぐにでも安い家が必要と言う方は、ハウスメーカーさんの坪２５万円の住宅に飛び付いてください。あせりは、高かろう悪かろう住宅に直結します。だから、問題を1つ1つクリアにして、理想の住宅へ一緒に近づこうじゃありませんか。私は、どこからもお金をもらっていないので、どこかの営業マンよりは聞く価値のある本当のことが言えると自負します。 (^^ゞ
◆信ずるべからず！３０年寿命の住宅◆
どこも言います。「ウチは30年もちます。30年間はアフターケアします。」とメーカーさん。これ、実際は25年くらいだと思ってください。そして、今から所々が壊れてくる25年目の住宅に住むアナタを想像してください。
（ホントに1分間は、思い描いてください。読み飛ばしちゃダメですよ。）
さて、まずはアフターケアをしてくれるといった会社に電話しますか。いや、建ててから25年も経つと連絡しづらいって方もいらっしゃいそうです。では、30年超えたらどうしましょう。「そりゃ、寿命だから建て替えだ。」「もうちょっと、我慢して住むか〜」ってなんだか、ため息が聞こえてきそうです。35歳で建てたら、60歳で建て替えですね。40歳なら60で。
ちょっと、待った！
「だいたいどうして、寿命が30年なんだ」って思った人、いませんか。1分間考えて、そこまで考えたアナタは偉い！そもそも、住宅は30年と洗脳された状態から始まっていること自体が間違いなのです。
田舎に行ったことはありますか。築80年、90年なんて家はいっぱいありますよ。アナタの家の周りにあるお寺や神社はどうですか。私は、会社で欠陥住宅を扱っていますが、30年もたない家は全部、欠陥だといいたいです。つくりがどうのって事じゃない。だって、人生のほとんどでローンを払わなくちゃいけい、なんて家はおかしいでしょ。人を不幸にするのは、みんな欠陥です。
今、日曜の夜7時から日テレ系ＴＶで「THE！鉄腕DASH」というのがやっているんですが、その中にDASH村というコーナーがあって、ぼろぼろの農家を柱だけにして、屋根とか壁とかつけて復旧してます。本来の日本住宅はコレができるくらい基本がしっかりしたつくりのはずなのです。皆さん、30年の時限爆弾付きの家は高いと思いませんか。[つづく]
次回は、坪単価の裏情報をお伝えします。今回より、ちょっとはお金の話しをしていきますので、期待してください。(^。^)
◆これは見逃せない！◆
住宅業界の知り合いからの情報です。京都議定書（二酸化炭素削減を世界で約束するもの）においてエネルギーのムダ使いを減らすために、冷暖房効率の高いペアガラスの使用を政府が標準化する動きが5年以内にあるそうです。イギリスや韓国の利用率は100％に近いですが、日本では現在30％です。今のうちから高断熱住宅を考えましょう。この話題はまた、今度のコラムにて。
京都議定書の骨子（外務省）
http://www.mofa.go.jp/mofaj/gaiko/kankyo/kiko/cop3/k_koshi.html
▼シックハウスと健康住宅、欠陥との関係を再確認 2001/11/29
皆さん、シックハウスってご存知ですか？ご存知の方は、次の段落へ。
暮しの中には、様々な科学物質があります。これらは、もともと自然界にあったものではないので、人体に害を及ぼすものもあるのです。例えば、
・壁：接着剤＝ホルムアルデヒド、ビニールクロス＝ホルムアルデヒド・かそ剤・防カビ剤
・合板フローリング：ホルムアルデヒド・防虫剤・トルエン・キシレン
この辺は、現在ではだいぶ知られてきました。他には
・カーテン：難燃剤・防虫剤
・カーペット：難燃剤・防虫剤
・畳：農薬
・芳香剤：パラジクロロベンゼン
・タンス：塗料＝トルエン・キシレン・材料＝ホルムアルデヒド・防虫剤＝」ナフタリン
いかがですか？結構ありますよね。この中でも、住宅の施工時に注意したい部分があります。床・壁・柱、木を使うこの3つです。上記のフローリングであげましたが、合板や集成材といわれる木を合わせたものには、必ずといっていほど接着剤が使われます。コレがいけない。
そこで、ムク材（張り合わせのないそのままの木）を使いましょう、といういう工務店さんがいて、私もこれには大賛成です。なにせ、森の中にいるのと同じ状態なのですから、健康に良い・悪いというのではなくて、この状態が普通だと考えます。ですから、住宅のトレンドに関係なく施主さんが永くその家に住めるように、「健康住宅」とう素材からこだわった家づくりをしている工務店さんが以前から、たくさんあります。
しかし！ちょっと、お待ちください。
こんな言い方は失礼を承知で言わせていただきます。お客様、あなたはムク材を使うとどういう家になるかをよく勉強されましたか？
木は生き物です。そして、ムク材は呼吸する木なので水分を含むと曲がります。そのために、家が完成したあとで必ずどこかが曲がったり・スキマができたりします。工務店の中には、その伸縮を最小限に抑えてくれる腕のいい大工さんがいたりもします。ここまで言うと、私がムク材を使わないようにと言っているように聞こえますよね。違うんですよ。絶対にムク材の健康住宅の方がよいのですが、その特性についてしっかりとした知識を持っていただきたいということなのです。
（余談ですが、今までのコラムでは、施工会社を信じきらないように、と工務店さんと対極の立場にいるように見えるわたしですが、実は昔ながらの建て方にこだわる工務店さんは大好きなのです。一部のハウスメーカーの請負専門で、どうしても納期や費用面で妥協しなくてなならない工務店さんは大変不幸で、そこを信じてはいけないと言いたいのです。）
話しを戻します。ムク材による木のソリ・ドアなどのあたりを理解していただいた上でこのような健康住宅を建てるようにしてください。そして、木とお付き合いください。これらは、欠陥ではなく、手入れの必要な木の成長なのですから。何年かすると、土台がかたむた、なんて手抜きの基礎工事とは違います。その点を考慮されて、是非永くお付き合いできる工務店、しいては本物の健康住宅と出会ってください。
欠陥でないけど化学物質を空気中に出しまくる住宅より、呼吸している木でつくられた補修しなければならない住宅の方が、多少面倒でもよいのでは？kamからの提案です。(^｡^)
▼金融公庫のチェックがあるから安心なの？ 2001/11/26
これは、当社でプレゼントしている小冊子の中にも書いてあることなので、すでにお手元にある方は読み飛ばしていただいてかまいませんよ。
さて、本題です。住宅金融公庫では公庫仕様（融資を出せる家の基準をクリアする建物）の住宅を建てる際に、図面の審査のほかに実際に、現場調査というのを行ないます。ここで、詳しくない方は「公庫の人が建物をチェックしてくる」と安心されることがあります。しかし、ちょっと待ってください。この調査、実は「公庫融資の建物が、申請された場所に間違いなく建築されているか」の状況を見てまわるだけなのです。だから、粗悪な建物が建ってしまっても、関係ないのです。ですから、チェックが入るといっても第３者チェックとは、前々別物だと考えてください。
まれに、調査員が住宅金融公庫仕様通りに建てられているかどうかまで、見てくれる場合があります。しかし、これにも裏話があります。実は、仕様というぐらいですから、それについてのマニュアルがあり、施工会社はマニュアルに沿って建物を設計します。もちろん、建てられる家の100％が仕様に順じている訳ではなく、家全体の一部が公庫仕様と呼ばれる部分なのです。調査員は、事前に調査日を施工会社に伝えるため、粗悪な施工会社はその調査日に仕様に関係している部分だけをしっかり工事して準備できるのです。さらに、この調査は何度もある訳ではありません。後は、あなたの想像にお任せします。理解していただけたでしょうか？
公庫のチェックのある住宅＝欠陥住宅にならない
これは間違いなのです。
▼土地を買うときに調査しないで買うということは...
１０年保証にちょっと、まった！2001/11/22
先日、当社のサービス業務の受付割合を算出したところ、地盤調査の受付が全体の3割くらいしかないことがわかりました（実はあまりオープンにしていない情報なので、こちらでしかお見せしていないのですが（笑））。施工に伴う第３者チェックは、おかげさまで当社でもメインのサービスとして多くのお客様からご利用いただいています。しかし、どうして地盤調査はあまりご利用いただけないのか、私はweb担当者として今まであまり関心がなさ過ぎたのですが、調べてみました。
最初に、地盤調査のお客様の内訳は、ほとんどが工務店さんや設計事務所さんでした。しかも、以前は少なかった依頼がどうしてか近頃とても多くなっていました。いろいろ調べたところ、意外なところから、これにはちゃんとした理由があることがわかりました。
皆さん、瑕疵（かし＝欠陥）保証ってご存知ですか？よく、１０年保証などといわれているもので、引渡し後に建物に欠陥が生じたときに施工業者が修理をするという保証制度です。これが、関係していました。まずはこちらの新聞記事をご覧ください。
住宅品確法で示された瑕疵担保責任の対象構造部分として、「基礎」は載っているが、「地盤」については、１字も触れていない。質問してみると「基礎工事は、安全な地盤の上にしなければならないことが前提になっている」ということである。従って法律では明文化されていないが、瑕疵担保責任１０年の対象には「地盤」が入る、ということである。すなわち、地盤の瑕疵＝欠陥によって上物の構造部分に瑕疵があることが１０年以内に分かった時には、地盤の補強から、構造部分の欠陥を無料で修理しなければならないということになる（または、お客が修理しなくてもよいのでおカネで払って欲しいとなれば修理分の費用を払うことになる）。その費用は莫大なものになる。＜日本住宅新聞 1053号より＞
つまり、施工側はしっかりとした家の保証をするためには、地盤調査をしておかないと後でお客さんに保証しなければならなくなってしまうということなのです。
これを見て、私は当社の社長に「それならば、地盤調査のお客様は一般の方ではなく、施工会社だけなのでは？」と聞いてみたところ、予想しなかった答えが返ってきました。
理由 その1：
瑕疵保証が使えない場合があるため
たとえ欠陥があっても無料で直してくれるなら、地盤がたとえ傾いてもイイじゃないかと言われるお客様がいらっりゃいましたが、この瑕疵保証（10年保証）には、保証できない場合も存在するのです。ひとつめに保証期間１０年の間に施工会社が倒産してしまった場合。ふたつめに、当たり前のことですが１１年目からは、修繕費用は自己負担になってしまうということで、住宅が１０年で使い捨てというもので無い以上、そう簡単に傾いてもらっては困るためにそこまで考える（知っている）一般のお客様からの依頼があるのです。
理由 その2：
土地を新規購入する場合に財産と考えた土地の価値を見極めるため
家づくりを土地から探している一般のお客様が、土地物件を見るときは決まって＜駅から何分・何坪・いくら＞で見られるため、その土地にどういう建物が建てられるかや、まわりにマンションが建ったときにどんな影響があるかを考慮していないため、不動産屋さんに頼りきるのは危険とのことでした。
なるほど、地盤調査の目的2つを下記にまとめてみました。これは、kamの意見です。当社で調査を行なうかどうかは関係ありません。「土地の表面的な部分以外にも、財産としての地中に眼を向ける」ことをしてみてはいかがでしょうか？
１ 建て替えなどで最初から、土地が決まっている場合
地盤調査でその土地の強いところ、弱いところに合った基礎工事を施工会社にしてもらう（まっとうな工事会社なら今はほとんどのところが、当社でなくてもしているようです）
瑕疵保証（１０年保証）していれば、ばっちりですが、これば無料ではないので注意してください（基本サービスで含まれるというのは、施工代金にその分の費用が乗っているのです）。
２ これから土地を買う場合
後で問題が起こりそうな土地を買わないために、また、沈下対策で基礎工事にプラスαの余分な出費を強いられないために、購入前に調査をし、特に危険な要素（地すべりなど）がなければ購入し、調査結果を施工会社に提示すれば、そのまま基礎工事の設計の資料としてつかえます（交渉次第で地盤調査費用分を値引き可能です）。
▼こんなに多くなってたの？欠陥による相談！2001/11
欠陥住宅を施主の方に建てて欲しくないと考える当社において、今、実際にどれくらいの被害があるのかなと思ったkamは、「購入被害といえば国民生活センター」ということで、過去の欠陥住宅などに関する相談件数を調べました。はっきりいって驚きました、この数字には！ だって、皆さん、この相談件数は電話などでかけてくれた人の数なので、泣き寝入りしてしまった人は入っていないでしょうから、氷山の一角にすぎないのにこの結果です。しかも、私の手に入れたデータでは、最近の結果が９８年度のものなので、昨年ではもっと増えているのでしょうね。
当社のように第三者チェックを始める設計事務所などが最近増えてきているみたいです。これは、需要と供給の関係からも、やはり欠陥住宅が増えている結果なんでしょうね。あまり、こういう数字は増えて欲しくないものです。
▼電話による応対中に、施主さんが泣く！ 2001/10
ホームページの担当をしているkamですが、困っている施主さんからの電話対応もしています。そのほとんどがこれから家を建てる方の相談なのですが、中には「上棟まで済んでいるのですが、不安なのでチェックを...」という方もまれにいらっしゃるのです。
当社ではしっかりと建てていただくことが目的なので、チェックをする場合は３回以上がパックになっています。ですが、ちょっとお高くなりますが１回だけのチェックもしています（通常１回あたり5万円ですが、１回だけの場合は6万円です）。ですから、途中から壁や断熱だけのチェックもご要望があれば行なえるのです。でも、もし地盤や基礎工事がしっかりとしていないと、後からとんでもない問題が発生するケースもあります。何事も、基礎が肝心とはいいますが、住宅もやはり同じです。
TOPページでも書かせていただきましたが、第三者チェックは「見張りがいる」という点で、欠陥住宅を建てさせないための抑止力になります。「このお客さんは、チェックを入れるくらいの人だから工事は手が抜けないな」と、施工業者さんに思っていただければいいのです。
以前に欠陥工事をされてしまって困っているという施主さんから電話をいただきました。お話しを聞いていて大変お気の毒でした。その方は、完成後に欠陥を発見しましたが、そのことを業者にいっても取り合ってくれないとのことでした。泣きながらの訴えでした。欠陥住宅を建ててしまった後では、法律に頼って裁判で勝利するしかないのですが、その間の施主さんの気持ちを考えるとこちらも辛いです。
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